Edilizia pubblica, il grande vuoto della politica
L’edilizia residenziale pubblica (ERP) rappresenta storicamente lo strumento principale con cui le amministrazioni rispondono al bisogno abitativo delle fasce più fragili della popolazione. A Milano, però, questo patrimonio non solo non cresce in modo significativo, ma cala a causa del degrado con cui è tenuto e fatica a mantenere livelli adeguati di qualità e accessibilità.
Ormai gli investimenti si sono concentrati soprattutto sulla ristrutturazione e sul recupero di immobili esistenti, spesso molto datati, interventi insufficienti rispetto alla domanda reale, fatta non solo di persone in condizioni di grave disagio economico, ma anche di lavoratori con redditi bassi, famiglie monoparentali, anziani soli, giovani precari.
Il cuore del problema risiede nel "grande vuoto" della politica. Da almeno un quarto di secolo, lo Stato e le regioni hanno sostanzialmente rinunciato a promuovere direttamente l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): a Milano, questo si traduce in un patrimonio che non cresce e che fatica persino a mantenere livelli minimi di dignità.
Ma non è stato sempre così. Nel 1949 fu realizzato il cosiddetto Piano Fanfani, voluto dall’allora Ministro del lavoro Amintore Fanfani, noto come piano INA-Casa, il più significativo programma di edilizia residenziale pubblica in Italia. il piano proseguì fino al 1963 con la costruzione di interi quartieri di elevata qualità abitativa e con i servizi (scuole, negozi, spazi verdi).
Nel seguito le politiche abitative statali si sono rapidamente rattrappite. Dal 1963 agli anni '80, si è passati a un sistema di edilizia residenziale pubblica gestito dagli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) e poi dalle Regioni, con la costruzione di grandi complessi abitativi. Ma con il passare dei decenni, il fuoco si è spostato dalla costruzione di nuovi alloggi alla manutenzione degli esistenti con il taglio pressoché totale dei finanziamenti statali per l’edilizia pubblica e con le disposizioni che hanno consentito la vendita degli immobili ERP a partire dal ’93. Furono poi soppressi i contributi aziendali e dei lavoratori e dal 1998 scomparve dal bilancio dello Stato ogni finanziamento per l’ERP. Infine la legge Bassanini del 1997 e la modifica nel 2001 del titolo V della Costituzione spostano le competenze in materia di ERP nelle mani delle Regioni che lasciano che sia il mercato ad agire indisturbato, abbandonando le politiche abitative pubbliche.
In un suo articolo Gianni Barbacetto cita uno studio di Cottarelli sulle case a Milano commissionato dai costruttori, il cui risultato è stato quello che i committenti volevano: dimostrare che far case a prezzi calmierati a Milano “non è economicamente sostenibile” a causa delle previste quote di edilizia residenziale convenzionata e sociale. Ma un’altra ricerca, di taglio opposto, promossa dal Consorzio Cooperative lavoratori presenta risultati diversi, su tre scenari:
- edilizia libera a 4.800 euro al mq: profitto del 10,9 %, del tutto accettabile anche nell’analisi di Cottarelli;
- 30% di edilizia convenzionata a 3.300 euro al mq e il resto a 4.800 euro, un profitto del 9,6%, grazie agli sconti sui costi di costruzione previsti per legge;
- in un’area a mercato forte, con prezzi fino a 7-8.000 euro al mq l’operatore realizza un 66% di edilizia libera, a 6.800 euro al mq, e un 34% di edilizia residenziale sociale. In questo scenario, il rendimento sale addirittura al 24%.
Ma tutto ciò non riguarda la vera ”edilizia popolare”. In realtà in nessuna città italiana si costruisce ERP vera, integralmente finanziata con risorse pubbliche, da almeno un quarto di secolo e le ragioni le abbiamo viste parlando dell’arretramento progressivo del contributo pubblico in nome dell’equilibrio di bilancio. Questo fenomeno non ha riguardato soltanto l’Italia: tutta Europa, negli stessi anni, ha progressivamente abbandonato l’ERP. Altrove, però, a quella ritirata ha fatto seguito la costruzione di nuovi modelli ibridi capaci di mantenere una base ampia di offerta abitativa non di mercato.
In Francia, Paesi Bassi e Regno Unito, in parte anche in Germania, a livello regionale sono stati realizzati regimi regolati e finanziati, in cui il pubblico esercita una regia, pur senza più gestire in prima persona il patrimonio. Queste strutture, formalmente terze rispetto allo Stato e agli occupanti, sono vincolate a obiettivi di lungo periodo e operano in un quadro giuridico e finanziario chiaro e dotato di risorse: sono di fatto strumenti attraverso cui lo Stato garantisce l’accesso all’abitare.
Un esempio virtuoso di gestione del problema della casa in
una grande città lo ha fornito Ada Colau, sindaca di Barcellona dal 2015 al
2023. Le sue politiche per la casa hanno reso più accessibili i prezzi e
arginato i fenomeni dei ghetti e della gentrificazione. Ha rafforzato
l’edilizia sociale attraverso accordi con i costruttori, acquistando immobili
dal mercato privato. Con misure di controllo dei canoni ha cercato di
calmierare i prezzi e ha realizzato politiche anti-sfratto e di sostegno agli
inquilini vulnerabili riducendo l’emergenza abitativa. Ha imposto quote di
housing sociale nei nuovi interventi immobiliari e realizzato cooperative senza
fini di speculazione che hanno realizzato migliaia di appartamenti
accessibili per i cittadini di Barcellona. Ha fatto una dura battaglia
contro Airbnb e il proliferare di appartamenti a uso turistico che
svuotano le città dei residenti locali e fanno aumentare esponenzialmente i
canoni d’affitto nelle zone turistiche.
A Milano i quartieri di Lambrate e Città Studi in Zona 3 sono un osservatorio privilegiato di queste contraddizioni. Nonostante le importanti trasformazioni urbane e il recupero di aree dismesse, i nuovi interventi residenziali raramente incidono sul reale fabbisogno abitativo locale. Al contrario, si assiste a un aumento vertiginoso dei canoni di affitto e dei prezzi di vendita, che rendono sempre più inaccessibile vivere nel quartiere. Il rischio concreto è quello di una sostituzione sociale: i residenti storici vengono progressivamente espulsi per fare spazio a profili con maggiore potere d'acquisto.
Il mercato privato milanese è oggi dominato da società di gestione del risparmio e fondi d'investimento che operano secondo logiche puramente finanziarie di rendimento a breve. Fortissime sono quindi le pressioni per procedure urbanistiche accelerate e per la riduzione degli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune. Il risultato è un'urbanistica che si piega alle esigenze del singolo progetto privato anziché seguire un disegno strategico per l'interesse collettivo.
Tutto ciò, insieme a salari fermi da decenni fa sì che il canone medio a Milano incida per oltre il 60% del salario netto, una cifra insostenibile se confrontata con il 40% di città come Parigi o Berlino.
E il governo? "Centomila case in dieci anni" ha detto il Presidente Meloni nella conferenza stampa di inizio anno. Ma nella legge di bilancio per la casa non c’è nemmeno un euro. È l’ennesima promessa a vuoto? Pierfrancesco Majorino, capogruppo PD in Regione Lombardia ha detto in una intervista: “Intanto la realtà è un'altra: si tagliano i fondi per la morosità incolpevole, si abbandonano i progetti di rigenerazione urbana e si lascia tutto nelle mani dei fondi immobiliari, cioè del puro e semplice "mercato". Servono maggiori risorse e attenzioni negli investimenti pubblici, un vero recupero delle case popolari vuote (23mila solo in Lombardia!), misure concrete per il sostegno all’affitto, strategie per i quartieri, tutele per chi non riesce a reggere i prezzi del mercato e una regolamentazione degli affitti brevi. Il diritto all’abitare non è un dettaglio, riguarda il futuro delle persone, la dignità di chi vive nelle nostre città, la possibilità di costruire comunità più giuste e coese”.