Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?

L'accordo di programma tra Comune e Ferrovie dello Stato sui sette scali ferroviari dismessi sta infiammando il consiglio comunale. Eppure si tratta di un progetto che contempla evidenti benefici ambientali e sociali per Milano. Al prezzo però di una costante centralità economica dell'edilizia privata. (Giuseppe Caravita)17/12/2015

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“Sono disposta a offrire un caffè ad ogni partecipante in questa sala se la mia previsione non si realizza. Se l’accordo di programma (Adp) tra Comune di Milano e Ferrovie dello Stato non verrà approvato entro pochi giorni ci ritroveremo tutti a discuterne al 2020, e su un Adp molto probabilmente peggiore”.

Ada Lucia de Cesaris, ex assessore all’urbanistica e poi ex-vicesindaco della giunta Pisapia, non ha avuto mezzi termini nell’incontro organizzato da 02Pd martedi scorso nella sala consiliare del Consiglio di zona 3. L’accordo di programma con le Ferrovie,in effetti, potrebbe essere la principale eredità che la giunta Pisapia regala (o alternativamente consegna) per il futuro alla città di Milano. Sette scali ferroviari bonificati, l’equivalente di un parco Sempione e mezzo in termini di nuovo verde pubblico, passante ferroviario efficiente come una linea metropolitana, una corona di stazioni moderne a misura di pendolari e trasporto metropolitano (leggi migliaia di auto in meno verso la città). E poi un parco lineare a S.Cristoforo, 10 km di piste ciclabili, 5mila nuovi alberi, attraversamenti di zone un tempo separate. Il tutto attraverso i proventi della riqualificazione edilizia (controllata) del milione e 231mila metri quadri complessivi degli scali ferroviari esistenti.

Ma come funzionerà davvero, sul piano economico, l’accordo di programma, una volta approvato? L’analisi più puntuale la fa Gabriele Mariani, presidente della commissione urbanistica del Consiglio di zona 3.

“Su 1.250.000 mq di spazio urbano interessato – premette Mariani – avremo circa metà (675.000 mq) di edilizia residenziale (518.815 mq edilizia libera, 155.645 edilizia sociale) e, oltre 500.000 mq di verde, miglioramento della mobilità e opere a carico di FS sulla cintura ferroviaria.

L’Accordo di Programma si muove quindi su due piani: quello dell’urbanistica e quello della mobilità su ferro. Sul piano dell’urbanistica , le opere saranno realizzate con gli oneri e gli extra-oneri derivanti dalla costruzione dell’edilizia residenziale : 211,4 milioni di euro.

Sul piano della mobilità su ferro , FS si impegna inizialmente a realizzare alcune opere prioritarie indicate in un elenco (alcune nuove stazioni sulla cintura ferroviaria, adeguarne altre, interventi di mitigazione acustica), per un importo fisso di 50 milioni di euro.

La totalità delle opere verrà invece realizzata una volta che FS avrà via via incamerato le plusvalenze derivanti dalla vendita agli operatori immobiliari dei vari scali ferroviari. L’accordo prevede che la metà di queste plusvalenze verranno utilizzate per completare l’elenco delle opere ferroviarie milanesi”.

Il cuore dell’accordo di programma è ancora una volta, come sempre per Milano negli ultimi vent’anni, edilizio-centrico. Anche se mitigato (rispetto ai tempi del cementizio pgt Moratti-Masseroli che prevedeva edificabilità sugli scali per il 33% in più) e con ben maggiore attenzione all’housing sociale, per 2600 alloggi a canone calmierato. Resta comunque, piaccia o no, la centralità delle nuove costruzioni residenziali, motore di tutto.

“Quindi – continua Mariani - la domanda è: quante e quali opere di miglioramento della rete ferroviaria si riuscirà a fare? Dipende tutto dalle plusvalenze su cui FS potrà contare. Per avere una idea di larga massima facciamo una stima costi/ricavi (al netto dell’Edilizia Sociale che possiamo considerare in pareggio). I costi complessivi dell’operazione, visti dalla parte di chi godrà della valorizzazione immobiliare dei siti (FS ed operatori edilizi) sono i seguenti: Costi pre-urbanizzativi 45,1 mln , Bonifiche 149,1 mln , Oneri 211,4 mln, Ammodernamento rete ferroviaria 50 mln, (questi dati sono ripresi dall’Accordo); il costo di Costruzione dell’Edilizia residenziale libera si può invece stimare intorno ai 650 mln (1200 euro/mq). I costi complessivi potrebbero dunque aggirarsi intorno a 1 miliardo e 100 milioni.

Per i ricavi, invece, basta moltiplicare la superficie commerciale per un prezzo medio di 3.500 euro/mq: si ottengono quindi circa 2 miliardi di euro. La differenza costi/ricavi si aggirerebbe perciò intorno ai 900 milioni di euro.

Quanti di questi 900 milioni finiranno in tasca agli operatori e quanto alle Ferrovie?

Dalla risposta a questa domanda dipende il completamento della lista prevista nell’Accordo di programma. Sapere se alla fine FS re-investirà a Milano 50 / 200 / 400 milioni dati dalla valorizzazione immobiliare dei suoi scali mi sembra una curiosità legittima”.

Punto non secondario, oltre ai costi, è quanto sono state valutate queste aree nel bilancio delle Fffs. Più alta la valutazione, infatti, e minore la plusvalenza finale. La De Cesaris rassicura: sono ai valori del Pgt. Ma di quello "Masseroli", con il suo diluvio di cemento oppure del suo Pgt?

E’ comunque una scommessa non facile, oggi, in tempi di “lentissima ripresa” stimare un reale valore dei terreni, e un prezzo di mercato per appartamenti nuovi, in una città ancora intasata di palazzi semivuoti (vedi il caso Citylife). Ed è comunque probabile che, anche approvato, l’accordo di programma con le Ffss si muoverà lentamente.

Conviene comunque approvarlo e avviarlo? Marco Cappato, Basilio Rizzo e Roberto Biscardini, protagonisti del voto negativo in consiglio comunale del 9 dicembre scorso, dicono di no. L'accordo di programma è troppo debole, altro sarebbe una trattativa generale con lo Stato per riconsegnare alle città questi "beni pubblici" che sono gli scali dismessi. Vero, ma chi li bonificherebbe, Comuni senza un soldo? Oppure sarebbe necessario un fondo statale ad hoc?

La De Cesaris marca così un punto a suo favore quando osserva che, una volta decaduto questo, la prossima edizione dell’Adp (che comunque si dovrà fare se non altro per lo stato di degrado e inquinamento degli scali attuali) sarà peggiore. E allora, con il possibile ritorno sulla scena di amministrazioni meno sensibili all’ambiente e ai più sfortunati, conviene rischiare? La partita è ancora aperta.

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Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
01/01/2016 Aldo
Caro Carovita
Non credo che si possa dire che un comunicato stampa sia una notizia. Nel caso specifico era la prefigurazione di un fatto che non è avvenuto. Ovvero era una notizia che si è rivelata falsa. Quindi intempestivamente avete riportato una notizia falsa. Della qualcosa non credo che vi possiate vantare.
Quanto alle opinioni che esprimi mi sembrano un po' ondivaghe. O meglio, se leggo bene tra le righe, tu sei tra quelli che sono abituati a pensare che quando si deve fare una scelta è necessario giungere a compromessi. E, ancora, ritieni che in fase di bilancio, a priori, è meglio il bicchiere mezzo pieno e non quello mezzo vuoto, perchè così denoti un atteggiamento positivo; crei fiducia; inviti ad avere fiducia!
La De Cesaris nel guardare il bicchiere ha detto che lei scommetteva. Per lei evidentemente la politica non è l'arte del compromesso ma è un gioco. Un gioco con anatema: se non fate quello che dico fra cinque anni firmerete un accordo meno favorevole. O più macchiavellicamente si prefigura come la persona giusta al posto giusto per fare un accordo ulteriormente al ribasso, non per colpa sua!
Mariani, invece, dopo avere letto le carte si è accorto che hanno il limite di non dire quello che dovrebbero ovvero non permettono di fare una valutazione razionale su dati certi; non permettono di dire chi aveva in mano il bicchiere mezzo pieno e chi quello mezzo vuoto. Meglio tardi che mai! Perchè Mariani, in altre ocasioni, quando credeva che l'accordo sarebbe passato ha avallato un accordo che prevede la ristrutturazione di via Predil e via Rodano con la realizzazione di una pista ciclabile che avrebbe dovuto proseguire in via Saccardo. Già una pista che si immetteva nello scalo ferroviario di Lambrate oggetto dell'accordo.
L'ottimismo di allora ha fatto si che avremo uno spezzone di pista ciclabile!
Ma ritornando al dunque. Qui non eravamo in presenza di un bicchiere mezzo pieno o mezzo vuoto. Qui eravamo davanti a un precipizio nel quale eravamo invitati a buttarci per poi raccogliere forse briciole. Non credi?
Io non riesco a vedere i benefici ambientali e sociali che l'accordo prevedeva? Per la ns. Zona erano quelli di andare in bicicletta?
I terreni delle ferrovie non sono terreni privati sono suoli su cui ci sono infrastrutture realizzate con denaro pubblico; sono luoghi pubblici. Che poi le ferrovie qualcuno li voglia privattizzare è un altro discorso.
Per come la vedo io chi ha usato quel suolo quel suolo deve bonificare. Le ferrovie erano/sono statali: lo stato bonifichi quei terreni. E' così semplice. E invece no.
Ci si inventano accordi che prevedono che un ente che sta per essere privatizzato si impegna a investire 50 milioni e poi altri milioni per realizzare xxx se riuscirà a vendere a privati i terreni che sino ad ora ha sfruttato. E se ne ricaverà una plusvalenza poi la investirà per fare altri investimenti che gioveranno alla città.
Ma ti pare un discorso che sta in piedi? Come ora Mariani dice credo proprio di no.

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
30/12/2015 Beppe
Caro Aldo,

Ti riferisci al comunicato stampa del Comune che annunciava l'accordo sugli scali ferroviari. Quasi sempre qui riportiamo le notizie come sono, il più possibile tempestivamente.
L'articolo qui in alto è solo il resoconto di un dibattito in consiglio di zona, tra la De Cesaris e Gabriele Mariani.
Dove Mariani mette sul piatto un criticità dell'accordo, ma non di più.
Se vuoi la mia opinione sugli avvenimenti successivi, la doppia bocciatura in consiglio comunale, essa a mio pare viene da un eccesso di sicurezza e di rigidità della giunta, da un'inattesa defezione di Pisapia alla prima votazione, dal rifiuto di modificare l'accordo trovando un compromesso con la sinistra radicale (e radicale) in consiglio. Insomma, una notevole insipienza politica che ha fatto perdere a Milano un accordo importante e delicato. E alla giunta Pisapia ha provocato un notevole danno.

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
28/12/2015 DAPRI LUISA
Quella degli Scali Ferroviari è purtroppo l'ennesima dimostrazione di come le beghe interne ai partiti si traducano in danni per i cittadini.

A fronte di un'ipotesi - forse non ideale! - che avrebbe
1)
sottratto 1,250,000 mq di degrado
alla città metropolitana e
2)
garantito verde pubblico, abitazioni private e edilizia popolare (seppure in percentuali non del tutto gradite a qualche esponente con il quale posso anche concordare...)

il Partito Democratico è venuto meno ai compiti per i quali ha avuto il mandato: una grandissima responsabilità di cui ciascuno dei componenti ne porterà la responsabilità morale... peccato che non si possa dire altro !!!

Sbaglio? c'era altra soluzione? perchè non è stata approfondita? il dibattito poteva essere fuori dalla sala consiliare? perchè non lo si è fatto?

Tante sono le domande, ma le risposte?

Grazie

Luisa Dapri

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
26/12/2015 guido
Quando ero ragazzo hanno spostato la stazione delle Varesine lasciando un grande spazio libero; per trent'anni si sono avvicendate varie proposte per l'utilizzo dell'area, senza nulla concludere.Ci si è trovati così con un'area degradata, abitata talvolta dalle giostre o dai circhi, ma per il resto senza un significato per la città.
Non vorrei che gli spazi degli scali facessero la stessa fine.
E vorrei capire le ragioni di chi ha votato contro; le case popolari non c'entrano, se il Comune vuole costruirle può farlo quando vuole e dove vuole; se parliamo di verde , mi pare che il 50% sia un buon risultato; se invece vogliamo che il Comune si faccia costruttore di case per la cittadinanza in sostituizione dell'impresa privata e cooperativa, non vedo poerchè non estendere il metodo anche alle altre aree dove operano i privati; il Comune potrebbe aprire i supermercati così da offrire prezzi controllati , aprire fabbriche di automobili a basso grado di inquinamento, avviare società di assicurazione per abbassare le tariffe : e infatti quando ero giovane era così, c'era l'INA, l'IRI, l'Alfa Romeo, anche le autostrade erano pubbliche.

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
23/12/2015 VINCENZO ROBUSTELLI
Manca una parte nel mio messaggio che precisa che per amico di Sala si intende la De Cesaris

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
23/12/2015 VINCENZO ROBUSTELLI
<>
Ma non sarà il suo amico Sala a governare Milano?.

A parte questa boutade, è possibile che il Comune può far soldi solo con la cementificazione selvaggia?
Perchè non si chiarisce come dovrà funzionare il trasporto in una zona come a Lambrate con le nuove costruzioni?
Quando costruiremo anche nei vasi di fiori?
Perchè non si parla mai di case popolari e solo di housing sociale per i cei medi?

Re: Scali ferroviari, altro regalo ai palazzinari oppure leva per una città più vivibile?
19/12/2015 Aldo
Caro Caravita
Ti seguo con interesse
E il tuo articolo mi ha stupito perché a tua firma nel settembre u.s. ne scrivesti uno sullo stesso tema dal titolo
Scali ferroviari, firmato l'accordo da 1,25 milioni di metri quadri
Oltre 500mila saranno destinati a verde.
Balducci: “Il più grande progetto di rigenerazione urbana a Milano e in Italia” (Giuseppe Caravita) 22/09/2015
Tu hai molte conoscenze ma come la mettiamo sul fatto il Consiglio comunale dopo due riunioni, la seconda protrattasi per 30 ore consecutiva ha chiuso la partita, per usare la tua metafora, con una sconfitta?